תכנון מס נכון עם עו"ד מיסוי מקרקעין עשוי להפחית את חבות המס באופן ניכר ולחסוך מיליוני שקלים

אין תשובה אחת. בעסקת דירה, ההבדל בין מדרגות דירה יחידה למדרגות דירה נוספת במס רכישה, שסדר הפעולות והמועדים קובעים במקרים רבים אילו מהן יחולו, או בין הפטור לחישוב הליניארי המוטב במס שבח, עשוי להגיע למאות אלפי שקלים; בעסקאות קרקע, קומבינציה והתחדשות עירונית, מבנה העסקה ומועדיה עשויים לשנות את חבות המס בסכומים גדולים בהרבה. ויש מקרים שבהם העסקה או ההצהרה כבר מיצו את מה שהדין מאפשר ואין עוד מה לתכנן; גם את זה אומרים בשיחה הראשונה, לפני שנפתח טיפול שאין בו תועלת. הבדיקה הראשונית נועדה להפריד בין שני סוגי המקרים, בלי להבטיח תוצאה וכל שנדרש כדי להתחיל בה הוא שיחה קצרה.

הפטור הנפוץ הוא לדירה יחידה והוא מותנה בכמה תנאים עיקריים: הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה והיא הדירה היחידה של התא המשפחתי (המוכר, בן זוגו וילדיהם עד גיל 18) בישראל ובאזור יהודה ושומרון; המוכר בעל הזכות בה 18 חודשים לפחות מיום שהפכה לדירת מגורים; ולא נמכרה דירה אחרת בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. דירה חלופית שנרכשה בתוך התקופה הקבועה בחוק וחלק של עד שליש בדירה אחרת (עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה), אינם שוללים את הפטור, שחל עד תקרת שווי המתעדכנת מדי שנה. ואולם הפטור אינו תמיד הבחירה הנכונה: כשהמס בחישוב ליניארי מוטב נמוך, לעיתים משתלם לשלם אותו ולשמור את הפטור למכירה הבאה.

החוק עצמו מאפשר זאת, בתנאים. משפרי דיור רשאים לדווח על הדירה החדשה כדירה יחידה ובלבד שהדירה הקודמת תימכר בתוך התקופה הקבועה בחוק, הנמנית מיום רכישת הדירה החדשה. בדירה מקבלן עומדת לרוכש גם חלופה הנמנית ממועד המסירה שנקבע בחוזה ואם המסירה התעכבה בשל נסיבות שאינן בשליטתו, ממועד המסירה בפועל. מי שלא עמד במועד משלם את ההפרש בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ומי שכבר שילם לפי דירה נוספת ומכר בזמן זכאי לתיקון השומה ולהחזר. המועדים כאן מכריעים ולכן קובעים אותם מראש, כבר בעת רכישת הדירה החדשה.

בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע והתמורה היא שירותי בנייה על החלק שנותר בידיו. מס השבח מוטל על החלק שנמכר בלבד, כששווי המכירה נגזר משווי שירותי הבנייה והיזם משלם מס רכישה על החלק שרכש. בעסקת תמורות, לעומת זאת, בעל הקרקע מוכר את מלוא הקרקע ומקבל חלק מתקבולי מכירת הדירות: מס השבח מוטל על הקרקע כולה כבר ביום המכירה והיזם משלם מס רכישה על מלואה. ההבדל אינו טכני: הוא קובע על איזה חלק מהקרקע משולם המס עכשיו ומה נשאר בידי בעל הקרקע למכירה עתידית בתנאיה. שווי שירותי הבנייה, מועד המכירה ואופן ניסוח ההסכם משפיעים ישירות על המס ולכן מגבשים את המבנה המיסויי כבר בשלב המשא ומתן.

כן ובעיקר אצל מי שמרבה בעסקאות נדל"ן, משביח נכסים לקראת מכירה או פועל באופן שיטתי. במקרה כזה הרווח עשוי להתחייב במס לפי פקודת מס הכנסה, בשיעורי המס השוליים, במקום במס שבח. המבחנים להבחנה בין רווח הוני להכנסה פירותית הם עובדתיים: תדירות העסקאות, משך ההחזקה, אופן המימון, ההשבחה, הבקיאות והמנגנון שמאחורי הפעילות. סיווג נכון של העסקה מראש ובמקרים המתאימים החלטת מיסוי מקדמית, מצמצמים את הסיכון להפתעה בשומה.

על עצם הירושה לא משלמים מס שבח ולא מס רכישה, כי הורשה אינה נחשבת מכירה וגם החלוקה הראשונה של העיזבון בין היורשים אינה מכירה, כל עוד לא שולמו תשלומי איזון מכספים שמחוץ לעיזבון. השאלה מתעוררת כשמוכרים. היורש נכנס בדרך כלל בנעלי המוריש לעניין יום הרכישה ושווי הרכישה ובתנאים מסוימים עומד לו פטור גם במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה: היורש הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו או בן זוגו של צאצא, המוריש היה לפני פטירתו בעלים של דירת מגורים אחת בלבד ואם היה מוכר אותה בעצמו, היה פטור ממס. כדאי לבדוק זאת לפני שחותמים על הסכם המכר.

לעיתים כן. את מבנה העסקה כבר אי אפשר לשנות והתכנון המשמעותי שייך לשלב שקדם לה, אבל ההצהרה עדיין בידיכם ודווקא בה נופלות הטעויות השכיחות: הוצאה מוכרת שלא נדרשה, פריסה שלא נתבקשה, או פטור שנוצל במכירה שבה המס בחישוב ליניארי מוטב היה נמוך ממילא והפטור היה שווה יותר במכירה עתידית. ואם כבר נקבעה שומה, עומדים לרשותכם 30 יום מיום שנמסרה לכם להגשת השגה והם הזמן לברר מה עדיין פתוח.

לא באופן אוטומטי. במס רכישה, מדרגות דירה יחידה שמורות לתושבי ישראל וגם למי שבתוך שנתיים מיום הרכישה נעשה תושב ישראל לראשונה או תושב חוזר ותיק, כמשמעותם בפקודת מס הכנסה. במס שבח, תושב חוץ זכאי לפטור במכירת דירת מגורים מזכה רק אם הוכיח שאין לו דירת מגורים במדינת תושבותו, ככלל באישור מרשות המס של אותה מדינה. המשרד מלווה גם רוכשים, מוכרים ומשקיעים מחו"ל, בעברית ובאנגלית, כולל ההצהרות והאישורים הנדרשים.

כדאי לפחות לבדוק. עסקה שנראית פשוטה מסתירה לא אחת חבות מס שלא נלקחה בחשבון: חלק בדירה שהתקבל בירושה, זכויות בנייה שטרם נוצלו, מכירה קודמת בפטור, רכישה של בני זוג כשלאחד מהם כבר יש דירה, או קרקע שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה. בחינה מקצועית בשלב מוקדם נועדה לאתר פרטים כאלה כשעדיין אפשר לטפל בהם ועלותה קטנה ביחס לסכום שעל הפרק.

שכר הטרחה נקבע לפי סוג העסקה והיקף הטיפול, החל בבדיקה ובתכנון וכלה בהשגה ובערר ומסוכם עם הלקוח לפני תחילת העבודה. השיחה הראשונה היא שיחת בירור קצרה: בה תשמעו אם יש בעסקה שלכם מה לתכנן ומה הטיפול צפוי לעלות ורק אז תחליטו.